Partilha de bens imóveis entre herdeiros: regras e opções

No exato instante do falecimento, todos os bens do de cujus fundem-se em um único acervo indivisível, regulado pelas normas relativas ao condomínio tradicional, nos termos do artigo 1.791 do Código Civil. Isso significa que, até a formalização da partilha, nenhum herdeiro possui a propriedade exclusiva de um imóvel específico integrante do espólio, mas tão somente uma fração ideal sobre a totalidade da herança.

A manutenção prolongada desse estado de indivisão costuma gerar entraves de gestão, como a discordância quanto ao pagamento de IPTU, despesas condominiais, conservação e destinação dos frutos (como aluguéis). Para sanar essa transitoriedade, o direito brasileiro faculta a qualquer coerdeiro o direito de exigir a divisão da herança, conforme estabelece o artigo 2.013 do Código Civil, pondo fim à comunhão forçada sobre o patrimônio imobiliário.

Introduzido pela Lei nº 11.441/2007 e hoje disciplinado pelo artigo 610, § 1º e § 2º do Código de Processo Civil, o inventário e partilha por escritura pública em cartório exige, fundamentalmente, a concordância unânime de todos os herdeiros e que estes sejam capazes. Importa destacar que, com a edição do Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça (que consolidou o Código Nacional de Serventias), bem como entendimentos jurisprudenciais consolidados, a existência de testamento válido não impede mais a via extrajudicial em diversos estados, desde que haja prévia autorização judicial ou expressa liquidação e concordância na esfera jurisdicional.

Outro ponto indispensável é a presença obrigatória de advogada ou advogado assistente, podendo ser um profissional único para todos ou advogados distintos para cada herdeiro. O procedimento extrajudicial pode ser lavrado em qualquer Tabelionato de Notas, independentemente do domicílio do falecido ou do local de situação dos imóveis, conforme art. 15 da Resolução nº 35/2007 do CNJ, trazendo enorme flexibilidade territorial e celeridade, reduzindo prazos que levariam anos na via judicial para poucas semanas.

Ao deliberar sobre a divisão do acervo imobiliário, os herdeiros possuem alternativas jurídicas distintas para estruturar a partilha, a depender do perfil dos bens e do interesse das partes. A primeira opção é a atribuição em condomínio civil proporcional, na qual cada herdeiro se torna proprietário de uma fração ideal de cada imóvel (por exemplo, 50% de cada bem para dois herdeiros). Embora simples, essa escolha perpetua a contitularidade e pode gerar conflitos futuros na venda ou locação dos imóveis.

A segunda modalidade é a partilha com atribuição individualizada e compensação (ou reposição). Nela, determinado bem imóvel é destinado integralmente a um único herdeiro, enquanto os demais recebem outros imóveis de valor equivalente ou compensação financeira. Por fim, há a alternativa da divisão física da propriedade (desmembramento ou desdobro), aplicável a terrenos ou glebas rurais e urbanas que admitam o fracionamento respeitando os módulos mínimos municipais ou rurais (INCRA), conferindo autonomia matricial a cada fração.

• Partilha em fração ideal (condomínio voluntário definitivo sobre os imóveis).
• Atribuição exclusiva de imóveis específicos com equalização dos quinhões.
• Alienação dos imóveis a terceiros com divisão do montante pecuniário apurado.
• Cessão de direitos hereditários entre os próprios coerdeiros antes da partilha final.

O aspecto tributário é determinante para o planejamento e execução da partilha. O imposto incidente pela transmissão causa mortis é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência estadual. Suas alíquotas variam geralmente entre 2% e 8%, a depender da legislação do Estado onde o imóvel está localizado, utilizando-se como base de cálculo o valor venal de referência do bem na data do óbito.

Quando a partilha ocorre de forma desigual — ou seja, quando um herdeiro recebe patrimônio imobiliário de valor superior ao seu quinhão hereditário legal sem contraprestação financeira —, resta configurada a doação do excesso de quinhão, incidindo ITCMD também sobre essa parcela gratuita. Contudo, se a equalização do excesso ocorrer mediante pagamento em dinheiro (torna onerosa), haverá a incidência do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) de competência municipal sobre a diferença adquirida.

Ademais, no plano federal, a atualização do valor do bem imóvel na escritura de inventário em patamar superior ao constante na última declaração de IRPF do falecido pode gerar a incidência do Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital (alíquotas de 15% a 22,5%), cabendo a análise técnica da aplicação do artigo 23 da Lei nº 9.532/1997 para decidir pela transferência pelo valor declaratório ou de mercado.

Muitas vezes, um ou mais herdeiros não possuem interesse em figurar como proprietários do patrimônio imobiliário ou desejam alienar um dos bens durante o trâmite da sucessão. O instrumento adequado para esse fim é a Cessão de Direitos Hereditários, formalizada obrigatoriamente por escritura pública nos termos do artigo 1.793 do Código Civil. A cessão pode ser gratuita (equiparada à doação) ou onerosa (equiparada à compra e venda), podendo ser realizada em favor de terceiros ou de outro coerdeiro.

Caso a família opte pela venda direta do imóvel a um terceiro interessado ainda no decorrer do inventário extrajudicial, o procedimento pode ocorrer mediante a nomeação de inventariante por escritura declaratória, permitindo a promessa de cessão de direitos ou a própria venda e partilha simultânea na escritura definitiva de inventário. Essa técnica otimiza o fluxo de caixa do espólio, viabilizando o uso do sinal do comprador para custear impostos e emolumentos do ato.

A lavratura da escritura pública de inventário e partilha em Tabelionato de Notas não encerra totalmente a transferência imobiliária. O direito real de propriedade sobre o bem imóvel no sistema jurídico brasileiro transfere-se apenas com o efetivo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) competente da circunscrição do bem, consoante estabelece o artigo 1.245 do Código Civil.

Para a qualificação registral favorável e o registro da escritura, exige-se a apresentação de farta documentação: certidões de matrícula atualizadas com ônus e ações, certidões negativas de débitos tributários municipais (IPTU) e federais (DITR para imóveis rurais), homologação ou quitação dos comprovantes de pagamento do ITCMD e certidões fiscais e pessoais em nome do falecido. Eventuais divergências na qualificação das partes ou na descrição do imóvel na matrícula exigirão retificação prévia ou concomitante perante o Oficial de Registro.