Direito real de habitação do cônjuge sobrevivente: como funciona no inventário

O direito real de habitação está previsto no artigo 1.831 do Código Civil, que assegura ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, o direito de continuar residindo no imóvel que servia de residência da família, sem pagar aluguel aos demais herdeiros, desde que esse seja o único imóvel residencial a inventariar. O Supremo Tribunal Federal já reconheceu que esse mesmo direito se estende ao companheiro sobrevivente em união estável, equiparando os efeitos sucessórios do casamento e da união estável para esse fim.

Trata-se de direito vitalício e personalíssimo, que persiste mesmo que o cônjuge sobrevivente venha a constituir nova união, contrariamente ao que ocorria sob a vigência do Código Civil de 1916, que extinguia o direito em caso de novo casamento. O direito real de habitação também independe de o cônjuge sobrevivente ser ou não herdeiro do imóvel, sendo reconhecido inclusive quando ele não concorre com os demais herdeiros na propriedade do bem.

Embora ambos os institutos assegurem o uso de um bem, existem diferenças relevantes. O usufruto pode recair sobre qualquer bem, móvel ou imóvel, e permite ao usufrutuário não apenas usar, mas também fruir dos frutos do bem, como alugá-lo a terceiros e receber a renda correspondente. Já o direito real de habitação recai exclusivamente sobre o imóvel residencial da família e autoriza apenas a moradia, não a locação a terceiros para obtenção de renda.

Outra diferença importante é que o direito real de habitação é reconhecido por lei, automaticamente, ao cônjuge ou companheiro sobrevivente, independentemente de disposição testamentária ou acordo entre herdeiros, enquanto o usufruto normalmente decorre de disposição de vontade, seja em testamento, seja em acordo de partilha, ou de previsão legal específica em outras hipóteses, como o usufruto legal dos pais sobre bens de filhos menores.

Para que o direito real de habitação seja reconhecido, é necessário que o imóvel fosse efetivamente destinado à residência do casal antes do óbito, e que se trate do único bem imóvel residencial do espólio. Havendo mais de um imóvel residencial, há controvérsia doutrinária e jurisprudencial sobre a extensão do direito, prevalecendo o entendimento de que a proteção legal aplica-se ao imóvel que efetivamente servia de moradia à família, mesmo que existam outros imóveis, desde que estes não sejam residenciais.

Também não é necessário que o imóvel tenha sido adquirido durante a união, bastando que fosse o local de residência do casal ao tempo do falecimento. É importante frisar que o direito real de habitação incide sobre a totalidade do imóvel, ainda que o cônjuge sobrevivente seja proprietário de fração ideal minoritária, garantindo-lhe o uso integral da casa ou apartamento em que residia.

Na escritura pública de inventário, é recomendável que o direito real de habitação seja expressamente consignado, com a qualificação completa do cônjuge ou companheiro sobrevivente e a descrição precisa do imóvel sobre o qual recai o direito. Embora esse direito exista por força de lei independentemente de registro, a averbação na matrícula do imóvel confere publicidade e segurança jurídica, evitando disputas futuras com eventuais adquirentes de boa-fé.

Recomenda-se, portanto, que após a lavratura da escritura de inventário, seja providenciada a averbação do direito real de habitação diretamente na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente, ainda que os demais herdeiros recebam a nua-propriedade do bem. Essa providência é especialmente importante quando os herdeiros do imóvel não são filhos do cônjuge sobrevivente, situação em que conflitos futuros são mais prováveis.

• Direito reconhecido automaticamente por lei, sem necessidade de testamento
• Aplica-se ao único imóvel residencial do espólio
• Recomenda-se averbação na matrícula para dar publicidade ao direito
• É vitalício e não se extingue com novo casamento ou união

O direito real de habitação não impede que o imóvel seja formalmente partilhado entre os herdeiros na escritura de inventário, mas restringe o pleno gozo da propriedade por parte deles enquanto o cônjuge sobrevivente estiver vivo e residindo no local. Isso significa, na prática, que os herdeiros proprietários não podem vender o imóvel livre de ônus, alugá-lo ou nele residir, precisando aguardar a extinção do direito real de habitação, que ocorre com o falecimento do titular.

Essa limitação frequentemente gera tensão familiar, sobretudo quando os herdeiros do imóvel precisam de liquidez imediata. Nessas situações, é possível negociar entre as partes uma compensação financeira ou até a venda da nua-propriedade a terceiros, mantendo resguardado o direito de habitação do cônjuge sobrevivente, solução que exige assessoria jurídica cuidadosa para não violar os direitos legalmente assegurados.