Planta e memorial descritivo na usucapião extrajudicial

A planta é a representação gráfica do imóvel, contendo seus limites, confrontações, dimensões, área total e, sempre que possível, coordenadas georreferenciadas dos vértices que definem o perímetro. Já o memorial descritivo é o documento textual correspondente, que descreve em linguagem técnica os mesmos elementos: rumos, distâncias, ângulos e identificação dos confrontantes ao longo de todo o perímetro da área.

Esses dois documentos devem ser coerentes entre si e compatíveis com a realidade fática do imóvel, pois divergências entre o que está desenhado, descrito e efetivamente ocupado no local costumam gerar exigências do oficial registral ou até a rejeição do pedido. Por isso, a elaboração cuidadosa dessas peças técnicas não é uma mera formalidade burocrática, mas o alicerce sobre o qual se constrói toda a análise do pedido de usucapião.

A legislação exige que a planta e o memorial descritivo sejam assinados por profissional legalmente habilitado, engenheiro civil, engenheiro agrimensor ou arquiteto, com a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) recolhido junto ao CREA ou CAU. Essa exigência confere responsabilidade técnica e civil ao profissional pela exatidão das medidas apresentadas.

Além da habilitação profissional, é recomendável que o técnico realize levantamento planialtimétrico em campo, com equipamentos de medição adequados, evitando estimativas ou reaproveitamento de plantas antigas desatualizadas. Em áreas urbanas consolidadas, como bairros centrais de Campinas, isso costuma ser mais simples; em zonas rurais ou de expansão urbana, pode ser necessário o georreferenciamento com certificação junto ao Incra, sobretudo quando envolve imóveis rurais.

Um aspecto frequentemente negligenciado é a necessidade de que a planta e o memorial descritivo identifiquem corretamente todos os confrontantes do imóvel usucapiendo, com nome e, quando possível, qualificação civil completa. Essa identificação é pressuposto para a etapa posterior de notificação, na qual os vizinhos são cientificados do pedido e podem se manifestar.

• Nome completo e, se possível, CPF ou CNPJ dos confrontantes
• Indicação de matrícula ou transcrição dos imóveis vizinhos, quando existente
• Compatibilidade entre planta, memorial e situação fática constatada em campo
• Assinatura do requerente e, se possível, anuência expressa dos confrontantes na própria planta

Entre os equívocos mais frequentes está a apresentação de plantas sem escala definida, sem indicação do norte magnético ou verdadeiro, ou com área divergente da informada no requerimento inicial. Também é comum a ausência de correspondência entre os pontos descritos no memorial e os vértices efetivamente representados na planta, o que gera notas de exigência do registrador.

Outro problema recorrente ocorre quando a área usucapida abrange, ainda que parcialmente, terreno público ou faixa non aedificandi, hipótese em que o pedido tende a ser obstado, já que bens públicos não são suscetíveis de usucapião. A checagem prévia da situação fundiária da região, inclusive junto à prefeitura, evita retrabalho e frustração de expectativas.

Embora a planta e o memorial sejam elaborados por profissional da engenharia ou arquitetura, cabe ao advogado orientar o cliente sobre a documentação complementar necessária, revisar a coerência entre os documentos técnicos e jurídicos e acompanhar o andamento do pedido perante o cartório competente. Essa atuação conjunta reduz a chance de exigências sucessivas e de prolongamento desnecessário do procedimento.

A experiência acumulada em processos de regularização fundiária na região de Campinas mostra que a integração entre o trabalho jurídico e o técnico, desde o início do procedimento, tende a resultar em tramitação mais fluida perante o Registro de Imóveis.