Usucapião de Apartamento: Dívidas de Condomínio e IPTU

A usucapião é classificada pela doutrina e jurisprudência pátria como uma forma originária de aquisição da propriedade. Isso significa que a aquisição do domínio não guarda qualquer vínculo de causalidade ou continuidade com o proprietário anterior ou com títulos translativos anteriores. O direito surge novo na pessoa do possuidor pelo simples preenchimento dos requisitos legais de posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini pelo lapso temporal exigido no Código Civil.

Sendo uma aquisição originária, extinguem-se, em tese, os ônus reais e gravames de natureza pessoal ou real que incidiam sobre o imóvel sob a titularidade do antigo proprietário. Essa distinção conceitual é determinante para compreender como o Direito Processual Imobiliário e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) interpretam a responsabilidade pelos débitos anteriores ao reconhecimento do direito de propriedade.

No ambiente extrajudicial, instrumentalizado pela Ata Notarial lavrada em Tabelionato de Notas e autuada no Registro de Imóveis competente, o registrador verificará minuciosamente se a cadeia possessória se consolidou autonomamente, independentemente de transferências contratuais prévias não registradas.

As cotas de condomínio constituem obrigações propter rem, ou seja, acompanham a coisa independentemente de quem seja o titular, conforme estipula o artigo 1.345 do Código Civil. Em transmissões derivadas, como na compra e venda ordinária, o adquirente responde pelos débitos do alienante. Entretanto, no cenário da usucapião, a questão assume contornos diferenciados devido à natureza originária da aquisição.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, sendo a usucapião forma de aquisição originária, o usucapiente não responde pelas dívidas condominiais anteriores ao período em que exerceu a posse, salvo se as dívidas tiverem sido geradas durante a própria posse exercida por ele. Portanto, o usucapiente é responsável pelas cotas condominiais vencidas ao longo de seu período de posse, pois usufruiu da infraestrutura e dos serviços da comunidade condominial.

Na prática, o condomínio não pode exigir do usucapiente o pagamento de cotas anteriores ao início de sua posse, devendo cobrar os valores antigos do antigo proprietário registrado. Contudo, em termos de viabilidade da usucapião extrajudicial, certidões de débito condominial e comprovantes de quitação da época da posse do requerente fortalecem a demonstração do animus domini e da boa-fé.

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) possui natureza de obrigação tributária propter rem, vinculada ao domínio ou à posse a qualquer título do imóvel, conforme os artigos 32 e 34 do Código Tributário Nacional (CTN). Assim como ocorre nas despesas condominiais, a tese da aquisição originária afasta a transferência de débitos tributários anteriores ao início da posse do usucapiente.

O artigo 130 do CTN estabelece a regra de sub-rogação dos créditos tributários no preço na hipótese de arrematação em hasta pública, mas a usucapião opera no plano da consolidação fática do domínio. Durante o período em que o possuidor permanece no imóvel exercendo a posse ad usucapionem, a legislação tributária o qualifica como possuidor/contribuinte, tornando-o responsável direta e pessoalmente pelos impostos municipais lançados a partir da sua imissão na posse.

A apresentação de certidões fiscais e o histórico de parcelamentos ou pagamentos do IPTU em nome do possuidor constituem provas documentais valiosíssimas na via extrajudicial. Tais comprovantes corroboram o comportamento do requerente como efetivo dono perante os órgãos públicos municipais.

O Provimento 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça consolidou o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, uniformizando o procedimento do artigo 216-A da Lei 6.015/73. Para ingressar com o pedido perante o Registro de Imóveis da circunscrição do apartamento, é compulsória a assistência de advogado ou defensor público, além da elaboração prévia de uma Ata Notarial em Tabelionato de Notas.

O tabelião de notas deve realizar diligência no imóvel ou analisar documentalmente o preenchimento dos prazos estabelecidos pelo Código Civil (como 10 ou 15 anos para usucapião extraordinária/ordinária, ou 5 anos para usucapião urbana do artigo 1.240 do CC). O expediente extrajudicial exige planta, memorial descritivo assinado por profissional habilitado, dispensado em alguns casos de unidades autônomas condominiais bem delimitadas, além de certidões negativas dos distribuidores cíveis.

O síndico do condomínio e os confrontantes da unidade, como os vizinhos de andar, serão notificados pelo registrador caso não tenham anuído expressamente no requerimento inicial. A falta de oposição do condomínio e do antigo proprietário em 15 dias úteis após a notificação implica concordância com o pedido de registro do imóvel.

A instrução documental do requerimento de usucapião extrajudicial de apartamento exige rigor técnico. É indispensável instruir o expediente com ata notarial detalhada, comprovantes de pagamento de condomínio e IPTU durante o lapso temporal da posse, certidões do distribuidor cível da comarca do imóvel e do domicílio do requerente e do titular do domínio, e justo título se houver.

Do ponto de vista de custos, a via extrajudicial engloba os emolumentos do Tabelionato de Notas para lavratura da ata notarial, os emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis para processamento e abertura de nova matrícula ou averbação, honorários advocatícios e eventuais despesas com engenharia. Os valores dos emolumentos variam segundo as tabelas estaduais fixadas pelos Tribunais de Justiça, calculados com base no valor venal do imóvel.

Em termos práticos, em Estados como São Paulo, os custos de emolumentos cartorários costumam variar em faixas progressivas atreladas ao valor do apartamento no IPTU, representando frequentemente um investimento muito mais célere e economicamente vantajoso do que suportar anos de tramitação de uma ação judicial de usucapião.

• Ata Notarial lavrada em Tabelionato de Notas do município do imóvel
• Comprovantes de recolhimento de cotas condominiais do período da posse
• Certidões de quitação ou espelhos do IPTU atestando a continuidade temporal
• Planta e memorial descritivo ou certidão descritiva da matrícula do condomínio
• Certidões cíveis distribuidoras em nome do possuidor e dos proprietários anteriores

É comum que condomínios ou Fazendas Públicas Municipais manifestem óbice quando existem débitos acumulados sob a inscrição imobiliária ou na matrícula do imóvel. Nestes cenários, a atuação técnica do advogado especialista é essencial para demonstrar que o possuidor busca quitar os débitos referentes exclusivamente ao período em que permaneceu na posse, pleiteando o desmembramento de cobranças antigas que pertencem ao titular do domínio registrado.

Havendo impugnação fundamentada do condomínio, da União, Estado ou Município, ou do titular do direito real inscrita no cartório, o registrador imobiliário tentará conciliar as partes. Se a controvérsia persistir e inviabilizar o consenso na via administrativa, o expediente será remetido ao juiz corregedor competente da vara de registros públicos, convertendo-se em procedimento judicial ou suscitação de dúvida.

A busca pela pacificação mediante acordo extrajudicial para pagamento fracionado das dívidas condominiais geradas durante a posse previne a objeção do síndico e acelera sensivelmente a emissão da anuência do condomínio, garantindo a rápida averbação da propriedade e a plena regularização do apartamento.