Como Regularizar Imóvel Sem Escritura via Usucapião

Para compreender a regularização, é fundamental distinguir a posse da propriedade. Quem possui apenas um contrato particular de compra e venda, recibo ou contrato de gaveta detém a posse do bem, mas não a propriedade jurídica formal. Segundo a regra do artigo 1.245 do Código Civil brasileiro, a transferência da propriedade de bens imóveis entre vivos ocorre mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente.

A máxima jurídica de que quem não registra não é dono resume com precisão o sistema registrário pátrio. A escritura pública lavrada em Tabelionato de Notas é o instrumento do negócio, mas é o seu posterior registro na matrícula do imóvel que transfere a propriedade plena. Quando o proprietário anterior desaparece, falece ou recusa-se a outorgar a escritura, o caminho da usucapião se consolida como a ferramenta adequada para converter a posse prolongada em propriedade formal.

A usucapião extrajudicial é um procedimento administrativo realizado diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem. Introduzida no sistema pelo Código de Processo Civil de 2015 e pelo artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973, essa via visa conferir celeridade à regularização imobiliária, aliviando o Poder Judiciário e oferecendo uma resposta rápida aos cidadãos.

A principal vantagem do procedimento em cartório é o tempo de trâmite. Enquanto uma ação judicial de usucapião pode se desdobrar por cinco a dez anos no Judiciário, o procedimento extrajudicial costuma ser concluído entre seis e doze meses, desde que a documentação apresentada esteja completa e não haja impugnação fundamentada por parte de confrontantes, antigos proprietários ou órgãos públicos.

Para regularizar o imóvel sem escritura por usucapião, o possuidor precisa comprovar os requisitos específicos da modalidade em que se enquadra. As modalidades mais frequentes são a usucapião extraordinária (artigo 1.238 do Código Civil), que exige posse por 15 anos ou 10 anos se o imóvel for moradia habitual, independentemente de título ou boa-fé, e a usucapião ordinária (artigo 1.242 do Código Civil), que exige 10 anos de posse acompanhada de justo título e boa-fé, reduzindo-se para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente com base em registro posteriormente cancelado.

Há também as modalidades especiais urbanas (artigo 1.240 do Código Civil) e rurais (artigo 1.239 do Código Civil), com prazo de 5 anos de posse contínua para imóveis de até 250 metros quadrados em zona urbana ou até 50 hectares em zona rural, desde que o possuidor utilize o bem para sua moradia ou de sua família e não seja proprietário de outro imóvel. Em todas as hipóteses, é indispensável demonstrar a posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini, ou seja, com intenção clara de dono.

O elemento central da usucapião extrajudicial é a ata notarial de constatação de posse, lavrada por um Tabelião de Notas. Nos termos do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e das diretrizes do Provimento nº 149/2023 do CNJ, o tabelião atesta o tempo de posse, a inexistência de conflitos e as declarações das testemunhas e do próprio requerente, realizando, quando necessário, diligência no próprio imóvel.

Além da ata notarial, o requerimento ao Oficial do Registro de Imóveis deve ser acompanhado de planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado (engenheiro ou topógrafo) com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), certidões negativas dos distribuidores cíveis da comarca, comprovantes do pagamento de impostos como IPTU ou ITR, e faturas de serviços públicos (água, energia elétrica) que comprovem a continuidade da posse ao longo dos anos.

• Ata notarial lavrada em Tabelionato de Notas atestando o tempo de posse e a inexistência de litígios.
• Planta e memorial descritivo subscritos por engenheiro ou agrimensor com ART/RRT quitada.
• Certidões distributivas cíveis estaduais e federais da comarca do imóvel e do domicílio do requerente.
• Comprovantes de pagamento de IPTU ou ITR e contas de consumo de água e energia elétrica ao longo do período.
• Justo título, se houver (contrato de compra e venda, promessa de cessão, recibos ou pro-notas).

O procedimento tem início no Tabelionato de Notas para a coleta de depoimentos, análise documental inicial e lavratura da ata notarial. Com esse documento em mãos, o advogado contratado elabora a petição fundamentada e encaminha o requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está situado ou onde a área maior se encontra matriculada.

Recebido o pedido, o Oficial de Registro autua o processo e intima os titulares de direitos reais inscritos na matrícula, os proprietários confrontantes e as Fazendas Públicas da União, do Estado e do Município para que se manifestem no prazo legal de 15 dias úteis. Ademais, é publicado edital em jornal de grande circulação ou meio eletrônico para dar ciência a terceiros eventualmente interessados. Se não houver oposição fundamentada e todos os requisitos forem preenchidos, o registrador realiza a abertura de nova matrícula e averba a aquisição da propriedade em nome do possuidor.

A regularização de imóvel via usucapião envolve despesas administrativas e honorários profissionais. Os custos cartorários dividem-se entre a lavratura da ata notarial no Tabelionato de Notas e os emolumentos do Registro de Imóveis. Os valores exatos variam de acordo com a tabela oficial de emolumentos estabelecida pelo Tribunal de Justiça de cada Estado (como a Tabela do TJSP em São Paulo), calculada habitualmente sobre o valor venal ou de mercado do imóvel.

Em termos tributários, destaca-se que a usucapião é considerada pela jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) como forma de aquisição originária da propriedade. Por essa razão, não ocorre a incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nem do ITCMD, uma vez que não há transferência derivada entre comprador e vendedor. Isso representa uma economia expressiva de imposto quando comparada à lavratura de uma escritura pública de compra e venda tradicional.

A usucapião extrajudicial não é a única alternativa para regularizar um imóvel sem escritura. Quando o possuidor possui um contrato de promessa de compra e venda quitado, mas encontra recusa ou impossibilidade de obtenção da escritura definitiva do antigo proprietário, a adjudicação compulsória extrajudicial (prevista no artigo 216-B da Lei 6.015/1973) pode ser o caminho mais direto e vantajoso, dispensando a comprovação de prazo de posse.

Para núcleos urbanos informais consolidados e populações de baixa ou média renda, a Regularização Fundiária Urbana (REURB), regulamentada pela Lei nº 13.465/2017, oferece procedimento simplificado coordenado pelo Município. A análise criteriosa por um advogado especialista em direito imobiliário e soluções extrajudiciais permite identificar qual desses instrumentos legais é o mais adequado, econômico e célere para a situação específica do imóvel.