ITBI: Quem Paga, Como Calcular e Quando Pedir Restituição

O ITBI incide sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis. É imprescindível destacar o entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1124 de Repercussão Geral (ARE 1.294.969): o fato gerador do ITBI ocorre apenas com a efetiva transferência da propriedade imobiliária no Registro de Imóveis, e não com a mera assinatura da promessa de compra e venda ou escritura pública.

O Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.245, estabelece que a propriedade imobiliária somente se transfere mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente. Dessa forma, exações cobradas de forma antecipada pelos municípios antes do registro cartorário ferem a orientação jurisprudencial pacificada, permitindo a impugnação administrativa ou judicial pelo contribuinte.

• Artigo 156, II da Constituição Federal
• Artigo 1.245 do Código Civil (exigência do registro translativo)
• Tema 1124 do STF: o fato gerador ocorre no registro imobiliário

A legislação tributária nacional, por meio do artigo 42 do Código Tributário Nacional (CTN), atribui à lei municipal a competência para definir o sujeito passivo da obrigação tributária, podendo ser qualquer uma das partes da operação. No entanto, na prática contratual imobiliária de quase todas as municipalidades, como ocorre em Campinas/SP e na capital paulista, a responsabilidade pelo recolhimento do imposto é atribuída ao adquirente (comprador).

O artigo 490 do Código Civil corrobora esse costume ao prever que as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador, salvo disposição em contrário estipulada expressamente no contrato. Por essa razão, a elaboração rigorosa das cláusulas contratuais na fase de negociação imobiliária é crucial para delimitar quem arcará com tributos, emolumentos cartorários e eventuais certidões necessárias à lavratura da escritura.

Vale ressaltar que, em situações de permuta imobiliária, ambas as partes atuam simultaneamente como alienantes e adquirentes. Nesses casos, incidirá ITBI sobre cada um dos imóveis permutados, cabendo a cada permutationário o recolhimento referente ao bem que está adquirindo, salvo se estipulado arranjo contratual diverso no que tange aos custos operacionais.

Historicamente, diversos municípios fixavam o ITBI com base em tabelas arbitrárias conhecidas como Valor Venal de Referência (VVR) ou adotavam o valor venal utilizado para a cobrança do IPTU quando este fosse superior ao valor declarado da transação. Essa prática, contudo, foi rechaçada categoricamente pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 1113 dos Recursos Repetitivos (REsp 1.937.821/SP).

A tese vinculante do STJ pacificou três pontos fundamentais: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado; o valor declarado pelo contribuinte goza da presunção de boa-fé e veracidade; e o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo sem a instauração de um processo administrativo fiscal individualizado, nos moldes do artigo 148 do CTN.

Com essa decisão, tornou-se ilícita a vinculação automática da base de cálculo do ITBI ao IPTU ou a tabelas pré-fixadas do Fisco municipal. A alíquota, praticada em média entre 2% e 3% dependendo do município, deve incidir rigorosamente sobre o valor real do negócio firmado entre as partes, salvo se a prefeitura comprovar, em procedimento próprio, eventual subavaliação fraudulenta.

A restituição do ITBI é plenamente cabível em ao menos três cenários operacionais recorrentes. O primeiro decorre do pagamento efetuado com base no Valor Venal de Referência superior ao valor real do contrato, em desrespeito ao Tema 1113 do STJ. Nesses casos, o contribuinte tem o direito de reaver a diferença entre o montante efetivamente recolhido e o valor que deveria ter sido apurado sobre o preço de mercado.

A segunda hipótese ocorre no cancelamento ou distrato da negociação antes do registro da escritura na matrícula do imóvel. Conforme a tese do Tema 1124 do STF, se não houve o registro cartorário, o fato gerador não se aperfeiçoou. Portanto, o ITBI recolhido preventivamente para emissão de guia municipal deve ser restituído integralmente ao contribuinte.

O terceiro cenário envolve cobranças indevidas em operações imunes ou isentas, como na integralização de capital social de empresas com bens imóveis excedentes aos limites permitidos (Tema 796 do STF) ou em divisões de patrimônio em separações e inventários extrajudiciais (Lei 11.441/2007) quando não há torpeza ou cessão onerosa desproporcional. A repetição do indébito tributário encontra amparo no artigo 165 do CTN.

• Cobrança calculada sobre Valor Venal de Referência ilegal
• Distrato imobiliário efetuado antes do registro no Cartório de Imóveis
• Indébito decorrente de imunidade ou isenção não observada pelo Fisco municipal

O prazo prescricional para pleitear a restituição do ITBI pago indevidamente ou a maior é de 5 (cinco) anos, contados da data da extinção do crédito tributário (ou seja, a data do efetivo pagamento da guia), em conformidade com os artigos 165 e 168 do Código Tributário Nacional. Passado esse quinquênio, opera-se a caducidade do direito do contribuinte de exigir a devolução dos valores.

O procedimento pode ser iniciado na via administrativa perante a Secretaria de Finanças ou Fazenda do Município, mediante requerimento instruído com a guia paga, o contrato de compra e venda, certidões do Cartório de Registro de Imóveis e comprovantes da transação bancária. Caso o pedido seja indeferido administrativamente, caberá o ajuizamento de Ação de Repetição de Indébito Tributário perante o Poder Judiciário.

Na via judicial, os valores a serem restituídos deverão ser acrescidos de correção monetária e juros de mora a partir da citação ou da data do recolhimento indevido, conforme jurisprudência do STJ. É recomendado o acompanhamento por advocacia especializada em Direito Imobiliário e Tributário para viabilizar a produção probatória adequada do valor real de mercado praticado na época da transação.

A melhor estratégia contra exigências tributárias abusivas consiste na prevenção contratual e na correta instrução documental antes da formalização do ato no Cartório de Notas. Ao elaborar a promessa de compra e venda e a minuta da escritura pública, deve-se estipular expressamente o valor real do negócio e colher evidências documentais que demonstrem a compatibilidade desse montante com os preços praticados no mercado local.

Em casos em que o município se recusa a emitir a guia de ITBI pelo valor do contrato, emitindo-a obrigatoriamente pelo Valor Venal de Referência, o adquirente possui a opção de recolher o tributo sob protesto reservando o direito de pedir a restituição judicialmente, ou impetrar Mandado de Segurança repressivo ou preventivo com pedido liminar para obter a guia calculada corretamente antes de lavrar e registrar a escritura.

Com o suporte de assessoria jurídica especializada no âmbito extrajudicial e imobiliário, é possível evitar dores de cabeça financeiras, garantindo que a transmissão do imóvel ocorra dentro do estrito cumprimento da legalidade e com o menor impacto tributário viável.