Distrato Imobiliário: Quanto o Comprador Recebe de Volta?

O ponto de partida para determinar o valor a ser restituído ao comprador reside na identificação da responsabilidade pela rescisão contratual. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixa a premissa fundamental: na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador na integralidade, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Quando a construtora atrasa a entrega da obra além do prazo de tolerância de 180 dias estipulado no artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964, configura-se o descumprimento contratual por parte da vendedora. Nessa situação, o adquirente tem o direito de requerer o distrato com a devolução de 100% de todos os valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente, além da aplicação das multas contratuais aplicáveis e de eventual reparação por perdas e danos.

Por outro lado, quando o distrato é motivado por iniciativa voluntária do comprador, seja por incapacidade financeira Superveniente ou desistência imotivada, a vendedora possui o direito de reter uma parte do montante para ressarcimento de despesas administrativas e operacionais. Nesses casos, a devolução será parcial e obedecerá aos limites estabelecidos pela legislação e pelos tribunais.

• Atraso na obra além de 180 dias: Devolução de 100% dos valores pagos com correção monetária.
• Desistência por parte do comprador: Devolução parcial com retenção autorizada por lei.
• Aplicação da Súmula 543 do STJ como diretriz central para a divisão de responsabilidades.

Para os contratos imobiliários celebrados sob a égide da Lei nº 13.786/2018, a percentagem de retenção em caso de desistência do comprador varia substancialmente conforme o regime jurídico do empreendimento. O artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964 prevê que a pena convencional pela rescisão não poderá exceder a 25% da quantia paga, caso o empreendimento não esteja submetido ao regime de afetação.

No entanto, se a incorporação estiver submetida ao regime do Patrimônio de Afetação (disciplinado pelos artigos 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/1964), a legislação autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente. O Patrimônio de Afetação é um instituto em que os bens da obra ficam segregados do patrimônio geral da construtora para garantir a conclusão do edifício, o que justifica, sob a ótica legislativa, uma proteção maior ao fluxo de caixa do empreendimento.

É importante ressaltar que para contratos anteriores à vigência da Lei do Distrato (dezembro de 2018), a jurisprudência pacificada do STJ fixava os percentuais de retenção razoáveis entre 10% e 25% sobre o valor efetivamente pago, declarando abusivas as cláusulas contratuais que estipulassem retenções superiores ou a perda total das prestações, conforme veda o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.

• Empreendimento SEM Patrimônio de Afetação: Retenção máxima de 25% do valor pago.
• Empreendimento COM Patrimônio de Afetação: Retenção máxima de 50% do valor pago.
• Contratos antigos (pré-2018): Limite jurisprudencial de retenção fixado entre 10% e 25% dos valores pagos.

A alienação de lotes urbanos possui disciplinamento próprio conferido pela Lei nº 6.766/1979, alterada também pela Lei nº 13.786/2018. O artigo 32-A da referida norma estabelece que, em caso de resolução por fato imputado ao adquirente, poderão ser descontados do montante a ser restituído os valores relativos à taxa de fruição, cláusula penal, comissão de corretagem e encargos sobre o imóvel.

No tocante à cláusula penal em loteamentos, o limite estabelecido por lei é de até 10% sobre o valor atualizado do contrato (e não sobre o valor pago), o que exige extrema cautela técnica do comprador no momento do distrato, pois dependendo do montante já quitado, esse desconto pode representar uma fatia considerável das parcelas pagas.

Além da multa convencional, a loteadora pode deduzir os débitos referentes ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), taxas de associação de moradores e demais tarifas de consumo incidente sobre o imóvel no período em que a posse esteve à disposição do comprador.

• Multa penal em loteamentos: Até 10% calculado sobre o valor total atualizado do contrato.
• Dedução integral de IPTU e taxas associativas acumuladas no período da posse.
• Cobrança de taxa de fruição no percentual de até 0,75% ao mês sobre o valor do contrato.

Além da multa rescisória, outros abatimentos podem impactar o valor final a ser devolvido ao comprador no momento da formalização do distrato. A taxa de fruição, também denominada taxa de ocupação, refere-se ao aluguel devido pelo período em que o comprador esteve na posse do imóvel, usufruindo do bem antes do desfazimento do contrato.

Para unidades imobiliárias em incorporação (apartamentos/casas na planta), o artigo 67-A, § 2º, III, da Lei nº 4.591/1964 fixa a taxa de fruição no valor equivalente a 0,5% ao mês sobre o valor do contrato atualizado. Já para loteamentos, o percentual é de até 0,75% ao mês. Contudo, os tribunais têm firmado o entendimento de que a taxa de fruição só é devida caso o comprador tenha efetivamente entrado na posse direta do imóvel (recebimento das chaves ou imissão na posse do lote).

Quanto à comissão de corretagem, o STJ firmou tese no Tema Repetitivo 938 admitindo a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão, desde que previamente informado do preço total da aquisição com o destaque do valor do corretor. Havendo o distrato por iniciativa do comprador, a quantia paga a título de corretagem não é devolvida.

• Taxa de fruição em incorporações: 0,5% ao mês durante o período de imissão na posse.
• Taxa de fruição em loteamentos: Até 0,75% ao mês, aplicável quando há imissão na posse.
• Comissão de corretagem: Não é restituível caso tenha sido destacada expressamente no contrato.

Um dos pontos de maior divergência no passado dizia respeito ao prazo e à forma de devolução dos valores devidos ao comprador. Era comum a inclusão de cláusulas contratuais estipulando a devolução de forma parcelada ou no mesmo número de parcelas do financiamento. No entanto, o STJ vedou categoricamente essa prática através da Súmula 543, determinando que a restituição deve ocorrer de forma imediata e em parcela única.

Com a edição da Lei nº 13.786/2018, prazos específicos foram definidos para que a construtora efetue o pagamento após a formalização da rescisão. Em empreendimentos com Patrimônio de Afetação, a devolução deve ocorrer no prazo máximo de 30 dias após a emissão do Habite-se ou documento equivalente de conclusão das obras.

Para imóveis que não possuem o regime de Patrimônio de Afetação, o prazo legal para a restituição é de até 180 dias contados da data da celebração do distrato. Nos casos de loteamento, o prazo fixado pela Lei nº 6.766/1979 é de até 12 parcelas mensais, com início após o carência de 180 dias do distrato ou do término das obras de infraestrutura.

• Patrimônio de Afetação: Pagamento em cota única em até 30 dias após o Habite-se.
• Sem Patrimônio de Afetação: Pagamento em cota única em até 180 dias do distrato.
• Proibição de parcelamento arbitrário pela construtora fora das balizas da legislação aplicável.

Diante da complexidade das normas que regem o distrato imobiliário, a busca por uma solução negocial e extrajudicial é a alternativa mais rápida e econômica para resolver impasses entre compradores e construtoras ou loteadoras. O envio de uma notificação extrajudicial formal é o primeiro passo para constituir a empresa em mora ou para formalizar a intenção de rescindir o contrato amigavelmente.

Através de uma negociação conduzida por profissional especializado em direito imobiliário, é possível analisar o quadro de pagamentos, verificar a conformidade das cláusulas contratuais com a Lei nº 13.786/2018 e negociar retenções menores do que as teto previstas na lei, além de ajustar prazos de pagamento mais vantajosos para ambas as partes.

O resultado positivo das tratativas extrajudiciais culmina na elaboração de um Termo de Distrato assinado pelas partes, documento dotado de eficácia jurídica que encerra expressamente as obrigações do contrato original, devolve o imóvel à vendedora e garante a restituição dos montantes acordados sem a necessidade de suportar as custas e a morosidade do sistema judiciário.

• Notificação extrajudicial: Instrumento inicial para formalização da pretensão rescisória.
• Negociação de percentuais e prazos: Possibilidade de obter retenções menores que os teto legais.
• Minuta de Termo de Distrato: Instrumento público ou particular que confere quitação e segurança jurídica.