Arras e Sinal na Compra de Imóvel: Efeitos da Desistência

As arras confirmatórias, previstas nos artigos 417 a 420 do Código Civil, têm a função de confirmar a celebração do contrato e servir como princípio de pagamento do preço total. Nesta modalidade, não há direito de arrependimento: as partes estão vinculadas ao cumprimento do contrato, e o valor entregue integra o preço final na conclusão do negócio.

Em caso de inadimplemento da parte que recebeu as arras, o prejudicado pode exigir a execução do contrato com as devidas perdas e danos, ou considerar desfeito o negócio, retendo as arras recebidas — se foi o comprador quem desistiu — ou devolvendo-as em dobro, acrescidas de correção monetária, juros e honorários advocatícios, se a desistência partiu do vendedor.

Diferentemente, as arras penitenciais, quando expressamente pactuadas como tal no contrato, conferem às partes o direito de arrependimento, funcionando como uma espécie de cláusula de saída negociada previamente. Nessa hipótese, a parte que desiste do negócio não responde por perdas e danos adicionais, mas sujeita-se exclusivamente à perda do sinal, se foi quem desistiu, ou à devolução em dobro, se a desistência partiu de quem o recebeu.

A distinção entre as duas modalidades deve constar de forma expressa e inequívoca no contrato, pois a jurisprudência tem entendido que, na ausência de estipulação clara quanto à natureza penitencial das arras, presume-se a natureza confirmatória, com todas as consequências mais gravosas dela decorrentes.

• Verificar se o contrato menciona expressamente direito de arrependimento
• Na dúvida, presume-se natureza confirmatória das arras
• Analisar se há previsão de indenização suplementar por perdas e danos

Não se deve confundir as arras com a cláusula penal compensatória, embora ambas cumpram função de pré-fixação de perdas e danos. As arras são entregues no momento da celebração do pré-contrato ou proposta, enquanto a cláusula penal é estipulada como penalidade abstrata para o inadimplemento, sem necessariamente envolver entrega prévia de valores.

Em muitos contratos de compra e venda de imóveis, ambas as figuras coexistem: arras confirmatórias entregues no ato da proposta e cláusula penal compensatória prevista para o caso de descumprimento das obrigações principais estabelecidas no contrato definitivo, gerando dúvidas sobre eventual cumulação, que a jurisprudência tende a limitar para evitar bis in idem indenizatório.

Quando o vendedor desiste do negócio após receber o sinal a título de arras confirmatórias, deve devolver o valor recebido em dobro, além de responder por eventuais perdas e danos comprovados pelo comprador, como diferença de preço em nova aquisição, despesas com nova negociação e honorários advocatícios contratuais.

Situação frequente em mercados imobiliários aquecidos, como Campinas, ocorre quando o vendedor recebe proposta mais vantajosa de terceiro após já ter aceitado e recebido sinal de outro comprador. Nessa hipótese, o comprador prejudicado tem direito à devolução em dobro do sinal e pode, em certas circunstâncias, buscar a execução específica do contrato, obrigando o vendedor a concluir a venda inicialmente pactuada.

Para reduzir controvérsias futuras, recomenda-se que a proposta de compra com entrega de sinal contenha cláusulas claras sobre a natureza das arras, o prazo para celebração do contrato definitivo, as condições suspensivas eventualmente pactuadas — como aprovação de financiamento — e as consequências específicas de cada tipo de desistência.

A ausência de clareza contratual nesse ponto é fonte frequente de litígios, muitas vezes evitáveis com a revisão prévia do instrumento por advogado antes da assinatura, especialmente em negócios de valor elevado nos quais a diferença entre arras confirmatórias e penitenciais pode representar impacto financeiro substancial para qualquer das partes envolvidas.